De almene boliger er arbejderbevægelsens adelsmærke, og siden begyndelsen af 1900-tallet ville man skaffe ordentlige lejligheder uden spekulation. I Ballerup, en klassisk socialdemokratisk bastion, blev visionen realiseret i efterkrigstiden.
Men her går det knap så godt.
For billige er de ikke. Og nogen skal have forstand på penge, selv når der ikke er profit i det.
Den særligt begunstigede
Modellen har ellers alle fordelene. Lejen er omkostningsbestemt, så ingen tjener penge. Der er desuden statsgaranti på lån, kommunal grundkapital og adgang til Landsbyggefonden.
Det er næsten for meget af det gode, men der er mere. Den almene sektor betaler heller ikke selskabsskat. Den er fritaget for lagerskatten, som siden 2023 pålægger private udlejningsselskaber løbende beskatning af værdistigninger på deres ejendomme. Den betaler grundskyld – men med en særlig beskyttelse mod stigninger, der er gunstigere end for alle andre erhvervsejendomme.
Private udlejningsselskaber betaler alt dette. Og det er lagerskatten, som medfinansierer Arne-pensionen.
Pengemændene betaler altså både skat og Mette Frederiksens signaturprojekt. Den almene sektor betaler ikke til Arne. Den er selv på overførsel – mens de private er på overarbejde.
Men selvom det socialdemokratiske boligindustrielle kompleks har haft alle fordelene, begår det alligevel alle fejlene.
De indbyggede fejl
Ballerup illustrerer problemerne. Huslejen er ikke lav. Non-profit betyder nemlig ikke billigt, men omkostningsdækning – og når udgifterne stiger, følger huslejen med.
I Grantoften er en renovering vokset til over 200 millioner kroner. Beboerne har levet med støv, støj og uhumske forhold. Det er ikke enestående: tidligere renoveringer i kommunen har budt på budgetoverskridelser, asbest, svage fundamenter og i værste fald nedrivning af hele boligblokke.
I Bispevangen går det videre. Løsningen er blevet, at beboerne skal flytte permanent, fordi en midlertidig genhusning ville beslaglægge for mange boliger. De mister deres hjem og skal betale nyt indskud i en anden bolig. Er økonomien dårlig nok, kan de låne pengene – mod renter.
Forvist fra eget hjem. Det er ikke kun arkitekturen, der leder tankerne mod DDR.
Bekvemt vinder hver gang
Fælles for sagerne er, at problemerne får lov at vokse, til reparation ikke længere er nok. Små skader vokser sig store. Og bag den udvikling ligger en styringsform, der belønner det forkerte. Det bekvemme.
Bestyrelserne vælges blandt beboerne selv – rekrutteringsgrundlaget bliver derefter. Posterne er forbundet med honorarer, hvilket gør genvalg attraktivt og rettidig vedligeholdelse farlig: Taget kan altid lappes én gang mere, facaden kan vente et år mere.
Ingen vil tage ansvaret for den omkostningsbestemte huslejestigning.
Problemet forsvinder derfor fra årets budget og skubbes frem til næste års underskud. Amatørismen har sin pris.
Ejerløst ansvar
Forestillingen om at man kan skabe en boligøkonomi uden ejere, uden profit og uden den risiko, der normalt følger med investeringer, er unik. Men profit er også markedets måde at placere ansvar på. Den, der træffer dårlige beslutninger, taber penge. Den, der træffer gode beslutninger, belønnes.
I den almene sektor er denne sammenhæng annulleret. Adfærden bliver derefter – for der er ingen konsekvens. Beslutninger træffes kollektivt, omkostninger fordeles bredt, og fejl kan i sidste ende finansieres gennem huslejestigninger, støtteordninger eller nye lån.
Skulle nogen protestere, er svaret altid det samme: beslutningen blev truffet af beboerne selv.
Kompleksets anatomi
Boligorganisationerne er tæt knyttet til kommunalpolitikken og offentlig støtte, hvilket gør dem afhængige af politiske prioriteringer og ordninger som Landsbyggefonden. De handler ikke frit – men med træghed og inerti. Der er tunge beslutningsprocesser.
Renoveringer involverer boligorganisationer, administratorer, kommuner, rådgivere og entreprenører, og resultatet er ofte lange forløb, budgetoverskridelser og dyre forsinkelser.
Kommunerne sidder endvidere på anvisningsretten og bruger sektoren til at løfte sociale opgaver. Det lægger yderligere pres på afdelingerne. Og det ændrer, i mangfoldighedens navn, hvem der bor der – og dermed hvem, der kan vælges til bestyrelsen.
Resultatet er en boligform, som lover billigt, men leverer dyrt.
De asociale
Institutioner bør bedømmes på deres resultater, ikke på deres intentioner fra 1930’erne. Og systemet med offentlige garantier, skattebegunstigelse og erklæret non-profit formål producerer - mod intentionen - høje huslejer, milliardstore renoveringer og voksende vedligeholdelsesgæld.
Selv med støtte sendes udgifterne videre til beboerne, mens de mekanismer, som i andre dele af økonomien skaber ansvarlighed, er fraværende.
I den private sektor træffer pengemænd beslutninger, bærer deres konsekvenser og eksekverer. Det socialdemokratiske boligindustrielle kompleks holder møder, nedsætter udvalg og sender regningen videre.
Og mens komplekset holder møder, betaler pengemændene Arnes pension. Dragsted har vendt diagnosen på hovedet. Man kalder det socialt boligbyggeri. De private betaler fuld skat – og gildet. Hvad der er socialt, afhænger tilsyneladende af, hvem man spørger.
